La loi de défiscalisation Pinel impose de respecter des plafonds Pinel, de loyers pour les propriétaires et de ressources pour les locataires, en fonction de la zone sur laquelle est situé le bien immobilier. Si l’un ou l’autre des plafonds n’est pas respecté, la réduction fiscale sera remise en cause.
1. Le plafond des niches fiscales
| Il est indispensable de rappeler que depuis 2009, il n’est plus possible de défiscaliser sans limites. Le mécanisme du plafonnement global des niches fiscales a instauré un maximum de réductions et crédits d’impôts par foyer fiscal. Année après année, ce plafond a été abaissé, en comportant une part fixe et une part variable, indexée sur le revenu imposable du foyer.
La Loi de Finances pour 2013 a supprimé cette part variable et instauré un plafonnement global des niches fiscales à 10 000 €(ou 18 000 euros en présence d’investissements outre-mer et de SOFICA), quels que soient les revenus ou structure familiale du foyer. Une fois n’est pas coutume, le législateur n’a pas modifié cette règle en deux ans et elle continue donc à s’appliquer pour 2018. La réduction d’impôt du dispositif Pinel est inclut dans le plafonnement des niches de 10 000 euros. Toute réduction d’impôt excédant 10 000 euros est perdue. Dans ce contexte, notre cabinet vous accompagne pour déterminer la réduction d’impôt disponible pour profiter du dispositif Pinel. |
Évolution du plafonnement global des avantages fiscaux |
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2. Le plafond de loyer
Le zonage ne sert pas qu’à dynamiser les investissements dans des zones à fortes pressions locatives. Il détermine également des plafonds de loyers pour les propriétaires.
Pour pouvoir profiter de ce dispositif de défiscalisation, il faut respecter un montant de loyer maximum à appliquer aux locataires en fonction de la zone.
Les plafonds de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, sont fixés à :
Plafonds loi PINEL 2017 mensuels de loyer au m²
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
|---|---|---|
| 16,83€ | 12,50€ | 10,07€ |
Ces plafonds s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés en 2017. Il s’agit d’un plafond mensuel par mètre carré. Pour tenir compte de la dégressivité des loyers par rapport à la surface, vous devez multiplier le montant indiqué dans le tableau par le coefficient suivant : 0,7+ (19/Surface), ce coefficient ne peut pas excéder 1,2.
Par exemple pour un logement neuf de 100 mètres carré, situé en zone B1, le plafond au mètre carré pour un bail signé en 2017 est de 8,96, qui correspond à au calcul suivant : 10,07x (0,7+(19/100)).
3. Le plafond de ressources des locataires
Pour profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel, le propriétaire du bien immobilier doit louer son bien immobilier à des locataires ne dépassant pas des revenus maximum.
Ce plafond de ressources des locataires est déterminé par la situation du bien immobilier plus particulièrement son zonage.
Les ressources du locataire sont prises en compte et ne doivent pas dépasser les limites suivantes :
| Plafonds de ressources des locataires en € | ||||
|---|---|---|---|---|
| Zone A Bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | |
| Personne seule | 37 126 | 37 126 | 30 260 | 27 234 |
| Couple | 55 486 | 55 486 | 40 410 | 36 368 |
| Personne seule ou couple + 1 enfant à charge | 72 737 | 66 699 | 48 596 | 43 737 |
| Personne seule ou couple + 2 enfants à charge | 86 843 | 79 893 | 58 666 | 52  800 |
| Personne seule ou couple + 3 enfants à charge | 103 326 | 94 579 | 69 014 | 62 113 |
| Personne seule ou couple + 4 enfants à charge | 116 268 | 106 431 | 77 778 | 70 000 |
| Majoration pour personne à charge complémentaire | + 12 954 | + 11 859 | + 8 677 | + 7 808 |
4. Le plafond de l’investissement
Le gain fiscal (12%, 18% ou 21% en fonction de la durée de location) est plafonné sur un prix de 300 000 euros par an. Il est donc possible pour tout contribuable d’investir un montant supérieur, mais la réduction d’impôt sera calculée sur 300 000 euros.
Qui peut acheter en Pinel